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每经记者｜陈梦妤
“8·28房地产新政 ”满月前夕，北京率先出台商品住房销售制度改革地方实施细则。
9月24日 ，北京市住房和城乡建设委员会等4部门发布《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》(以下简称《实施意见》) ，文件自9月24日起施行，明确全面加强预售管理、有序实施现房销售 、推行主办银行制度等六方面政策措施 。
此前的8月28日 ，住房和城乡建设部 、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》 ，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式 。其中明确提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售 ，实现“所见即所得 ” ，减少商品住房交付纠纷。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者)分析认为，北京市多部门出台该文件 ，成为全国首个针对房地产三项制度改革的地方版本 ，具有很强的风向标意义，对后续各地也具备较强借鉴意义。
对存量项目分类施策
从时间节点看 ，《实施意见》明确 ，2026年8月28日后，北京市新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目(以下简称新项目)申请预售的 ，单体建筑应完成主体结构封顶 ，还需出具项目建设单位 、勘察 、设计、施工 、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》 。同时，新项目申请预售的 ，预售资金将实行全额 、全过程监管 ，待项目联合验收完成后方可解除资金监管 。
为保障在途项目平稳过渡，《实施意见》对存量项目实行分类施策：
一是2026年8月28日(含)前，已取得(含部分取得)建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目 ，该类项目申请预售的 ，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
二是2026年8月28日(含)前，已取得(含正在出让)国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目 ，原则上按照新项目要求执行预售管理政策 。若各区政府可确保项目按时建成交付 ，在强化预售资金监管 、报市级部门备案的前提下，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售 。
三是2026年8月28日(含)前 ，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目 ，经各区政府完成风险评估后，可参照在途项目相关规定执行。
严跃进对此表示 ，在全面加强预售管理方面 ，新出让土地项目预售标准统一提高至主体结构封顶，与全国改革方向保持一致 ，客观上抬高了预售门槛 ，也对后续拿地项目提出更高筹备要求 。与此同时，预售资金监管力度进一步强化 。政策设置了相应过渡安排，已经拍出 、包括刚拍出尚未开发的土地 ，原则上仍可沿用原有模式执行。这有利于减轻企业压力 ，避免因预售标准提高带来较大资金紧张问题 。改革前的地块逻辑上可按原模式走，后续新出让地块则按新预售标准执行 。
现房销售层面 ，《实施意见》提出 ，2026年8月28日起，新项目优先采用现房销售模式。房地产开发企业完成房屋首次登记后 ，编制现房销售方案 ，向项目所在区住房城乡建设(房管)部门申请现房销售备案 。同时，《实施意见》明确 ，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形 。
值得注意的是 ，在现房销售过程中，《实施意见》规定 ，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后 ，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。
严跃进对此分析 ，现房销售优先选择现房销售 ，同时保留传统预售模式，即预售标准提高后的模式 。在现房销售中 ，定金上限按1%收取 ，低于此前预期的5%，更多具备象征意义 ，重在锁定意向客户 ，为现房销售项目储备客户基础 。
土地端支持力度较大
每经记者注意到，9月23日晚 ，?
